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CASE 02
「帳簿上は黒字、でも現金がない」から
年間600万円のキャッシュフロー改善へ
那覇市 A様
父親から譲り受けたアパート。「帳簿上は黒字、でも現金がない。改修や修繕する時にはどうすればいいのか」。不安に包まれる中、偶然にシナジートラストキャピタルを知ったA 様。「何も分からない。何をどうすべきか」と本音を吐露しながら、ご相談いただきました。
ご相談内容
- 急に引き継いだアパートは３棟
- 帳簿上は黒字だが、現金がない
- 築古物件もあり修繕が必要となる
- 何をすべきかわからないので税理士を頼ったけど改善策は出なかった
- 修繕費を捻出し、安心したい
【家族構成】Aさん（42歳）・妻（43歳）・長男（6歳）・次男（3歳）
お客様インタビュー
修繕費がない！ どうする！
ー当社にいらっしゃる前の状況はどのようなものでしたか？
Aさん：
2020年7月に、父親からアパート経営を引き継ぎました。父親が75歳になり、後期高齢者となったことがきっかけです。突然でした。3棟引き継いで、その中の築古アパートが予想以上に改修費がかかると分かったので、現預金がどれぐらいあるのかを見てみると、ほとんどない状態でした。そこで、以前からお世話になっている会計事務所に相談に行くと、「この状況はやばい」と言われましたが、実際の解決策は提示されないままでした。
妻：
会計事務所では、「こんなにアパートを建てて、あの時止めたのにこうなって」とか言われてしまって。私達はおじいちゃんの代からあったアパートを引き継いできただけのものなのに、過去のことばかりを言われてもどうしようもありませんから。解決策とかも具体的に示されないままだったので、放り出された感じがしていました。
ーそこから、シナジートラストキャピタルに相談に来たきっかけがかなりユニークですが。
Aさん：
さっきの会計事務所の別の職員の方が、「こういう企業があるので行ってみたら」と手渡されたパンフレットが、シナジートラストキャピタルのものでした。
妻：
その方も直接知っているわけではないようでしたが、なぜか紹介してくれました。ホームページを見て相談に行きました。
銀行手続きも全てサポートしてくれて気持ちが楽に
ー実際に相談した時の印象は？
Aさん：
最初に確定申告書を見せると、「金利が高い」「返済期間が短い」といった問題点を指摘され、実際に、今、自分達にとって何が問題点なのかを示してもらいました。しかし、そう言われても、自分達でどうしたらいいのか、銀行に行って何かをしなければならないのかと考えると不安でした。すると、担当者の方から、「全部サポートする」との言葉が返ってきたので、気持ちが楽になったのです。
妻：
やはり銀行関係の手続きも想像以上の手厚いサポートをしていただき安心しました。自分達でやるとなると、分からないことばかりですし。そう思うと専門の、プロの方に同席してもらった方がいいかなと思いました。実際に、金利を下げたり、返済の期間延長といった条件変更の交渉をしてくれて、結果的にOKが出たのには、本当にびっくりしましたし、安心しました。これで、現金が作れるし、先の見通しも立てられると。
対応の速さに驚き、管理費１％にも驚き
ーそこからアパートの管理も依頼されましたが、その感想は？
Aさん：
財務状況の相談から、アパートの管理の話も出て、管理費が１％で安くなるというので、変えました。管理費は、特に意識することもなく、言われるがまま払うのが当たり前だと思っていましたから。ついつい前の管理会社と比較してしまいますが、対応が早い点は比べ物になりません。見積も早いし、メールでその内容を送ってくれるので、文書で保存ができます。それまでは電話中心で、仕事中に電話で対応しないといけなかったり、口で見積金額を言われるなどといったこともありました。
妻：
実際に管理を依頼したのが2022年2月から。少し落ち着いた感じですね。でもこれまで、長かったですね。
Aさん：
空室に関する対応についても話してもらいました。周囲の状況を把握し、マーケティングをしながら、家賃を設定するとのことでした。安易に下げることで満室にはしないという方針でしたので、それを聞いた時には、なるほどと思いました。
妻：
財務状況の分析だったり、家賃の話だったり、数値で出してくれることは納得できます。電話口で言われるより、ちゃんと数字を見せてもらいながら、説明してくれる方がいいです。
他の物件についても相談していきたい
ー今後のご希望は。
Aさん：
今、別の管理会社に任せている物件についても、築古のため、今後、手間がかかるというのが分かっていますし、空室もあります。できれば、今後どうしたらいいのか、相談していきたいと思います。
妻：
今後、修繕費もかかると言われているので、どうしたらいいのか考えなければいけません。私達夫婦も戸惑いが多かったですし、これから先、子供たちが受け継ぐ時に、負担をかけたくはありませんから。
シナジートラストキャピタルの提案を受け入れ、「とりあえず一安心」というところまできているAさん。
築35年以上になる物件についてもサポートをしながら、不安材料を取り除き、息子さんの代に引き継ぐことが当社の役割だと思っています。
キャッシュフローを
作るための解決策
解決策 01
財務状況の把握
- ローンの条件変更
確定申告書を基に、借入状況を把握。
現在、借入を行っている銀行を変えると、抵当権の再設定費用等など費用がかかってしまいます。そのため、銀行は変えずに、「条件変更」という形をとり、金利の見直しや、借入期間の延長を行い、できるだけ手数料負担が少なくなるように対応しました。
解決策 02
アパート管理
- 管理料1％へ削減
2棟の管理を移行。
以前の管理会社が徴収していた管理費から下げ、「１％」にして経費削減を図りました。
そこで財政状況を整え、今後の修繕費等に活用していく予定です。